Cómo sabrás, la mayoría de los proyectos de 3L están acogidos al subsidio DS19, mejor conocido como Subsidio Automático. La gracia de este programa es que familias de sectores medios y sectores vulnerables conviven en un mismo sector. Hay proyectos que están acogidos al régimen de copropiedad y otros proyectos que se presentan como “Micro-Barrio”. En ambos casos, el proceso final asociado a la compra de una vivienda termina en el proceso de escrituración.
Hay que tener claro que para formalizar la compra-venta de una propiedad, todas las personas que se encuentren comprando una propiedad deben inscribir la escritura de compra-venta en el registro de propiedad, mejor conocido como Conservador de Bienes Raíces.
Vamos a ver paso a paso en que consiste este proceso.
Desarrollo de una matriz de compra-venta: la inmobiliaria, junto a su área legal desarrollan una matriz de escritura. Esta matriz cuenta con todos los campos generales del proyecto, tales como deslindes, terreno, precio, forma de pago, etc.
Estudio de títulos: cuando la inmobiliaria da el visto bueno a los bancos e instituciones financieras para comenzar el proceso de escrituración se desarrollan los estudios de títulos. Estos estudios consisten básicamente en acreditar que la vivienda a la cual hará objeto la escritura, se encuentra sin gravámenes o prohibiciones. En el fondo un estudio de títulos favorable, indica que la vivienda se puede comercializar.
Firma del cliente: cuando el banco o las instituciones financieras ligadas al proyecto dan el visto bueno de la matriz, los títulos están aprobados, la forma de financiamiento está acordada y la inmobiliaria ya cuenta con todos los certificados y/o aprobaciones de las distintas entidades reguladoras (Dirección de Obras Municipales, SERVIU, etc.), se contacta al cliente para que firme la escritura de compra-venta. Esta firma se realiza en notaría.
Representantes legales de la inmobiliaria: luego de la firma del cliente los encargados de firmar son los RRLL de la inmobiliaria.
Banco Alzante: la escritura pasa por el Banco que financió el proyecto.
Banco Acreedor: firman el banco o institución financiera que financia al cliente.
Notaría: cierre de copias
Ingreso al Conservador de Bienes Raíces: luego de que la escritura pasa por las firmas de todos los involucrados se ingresa al Conservador de Bienes Raíces.
Cobro de subsidios: cuando las escrituras se inscriben en el Conservador de Bienes Raíces, la inmobiliaria ingresa la escritura a cobro de subsidio.
Otros puntos importantes:
- Generalmente las entidades financieras comienzan a cobrar los dividendos al mes subsiguiente desde que la escritura fue firmada por el cliente.
- En caso de que el cliente se financie a través de un banco, este banco es quien debe hacer entrega de la escritura al cliente cuando esta esté inscrita.
- En caso de que los clientes paguen al contado, o se financien directamente con subsidio, la inmobiliaria hace entrega de la escritura.
- Para poder escriturar en un proyecto con subsidio se debe contar con una nómina de beneficiarios, la cual es emitida por SERVIU a través de una Resolución Exenta. Muchas veces no todos los clientes aparecen en la primera nómina. A veces se necesitan más de 10 nóminas por proyecto, lo que relentiza el proceso. Por este motivo es importante tener todo revisado y al día.
- Se debe revisar el Registro Social de Hogares,
- Revisar en el Servicio Impuesto de Internos que no haya recibido una herencia o una propiedad.
- Que su cónyuge no tenga propiedades o herencias.
Cómo pueden ver, en el proceso de escrituración participan bastantes entidades y personas, por lo que no es un proceso rápido.
Cabe destacar que el Conservador de Bienes Raíces puede hacer reparos a las escrituras y en estos casos hay que hacer escrituras rectificatorias y/o resolver los reparos., etc.
Esperamos que con esta explicación quede más claro.
